פסק-דין בתיק ע"א 6544/05

1.                 שני ערעורים על פסק דינו מיום ט"ז באלול התשס"ה (20.9.05) של המפקח על רישום המקרקעין בירושלים (כבוד המפקח פנחס לוי).

לבקשת ב"כ הצדדים ובהתקיים התנאים שלפי תקנה 520 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, הוריתי על איחוד הדיון בשני הערעורים.

פסק הדין נשוא הערעור

2.         נציגות הבית המשותף (להלן - הנציגות) ברחוב בן-יהודה 2 בירושלים הרשום כחלקה 71 בגוש 30049 (להלן - בניין סנסור) תבעה מאת קפש מסי ועד בית בגין היחידה (תת-חלקה 1) שבבעלותם במרתף בשטח של 96 מ"ר (להלן - המחסן). נפסק כי מדובר ב-10/542 חלקים מן הרכוש המשותף ולא 10/340 חלקים כטענת הנציגות, משום שלא נמצא במסמכים שהגישה "שום הכרעה ו/או החלטה שיפוטית המאשרת את הטענה הנ"ל". מנגד, נדחו "כל שאר הטענות והמענות" של קפש לפטרם מן התשלום "בשל היותם לא רלוונטיים ו/או מאחר שלא הוכחו על ידם". כבוד המפקח שב ואישר בפסק הדין החלטה שנתן ביום 23.11.04 כי קפש רכשו את המחסן ביום 4.1.02, וממועד זה הם חייבים בתשלום מסי ועד בית. קפש חוייבו בפסק הדין לשלם לנציגות מסי ועד בית לשנים 2002 - 2004 בסך כולל של 15,266 ש"ח בצרוף ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה, וכן את סכום האגרה (716 ש"ח) ושכ"ט עו"ד בסך של 3,000 ש"ח בצרוף מע"מ.

הערה מקדימה

3.         קפש טענו בערעורם, כי לא קיבלו  הודעה על מועד קיומן של האספות הכלליות ולפיכך לא ניתנה להם ההזדמנות להעלות בפני חברי האסיפה את טענותיהם. לטענתם, ראוי היה גם לקיים דיון מיוחד על מצבו של המרתף. בהתחשב בטענות אלה ובעוד אחרות שכמותן הוסכם בדיון ביום 6.3.06 לכנס את האספה הכללית לישיבה בעניין המרתף, מתוך מגמה ליישר את ההדורים. אסיפה כללית מיוחדת אכן התכנסה ביום 27.4.06, נטענו טענות, הוצעה הצעת פשרה, אך לבסוף נדחתה בקשת קפש לקבלת פטור או הנחה בתשלום מסי הוועד.  באין פשרה, ייקוב הדין את ההר.

עיקרי ערעור הנציגות (ע"א 6544/05)

4.         הנציגות טוענת כי חלקם היחסי הנכון של קפש במסי ועד הבית צריך לעמוד על 10/340, ולא על 10/542. במשך כל השנים, מאז נרשם הבית המשותף בשנת 1970, שילמו בעלי היחידות על-פי חשבון הקובע את המספר 340 כשיעור סך כל החלקים המשותפים בבניין, על אף שבצו-הרישום נרשם כי סך החלקים הוא 542. לטענת הנציגות, חשבון זה הוא החשבון הנכון, מאחר ויש לגרוע מסך כל היחידות הן את סניף הבנק והן את גג הבניין. סעיף 7(ב) לתקנון הבית המשותף משנת 1970, קובע שבעלי היחידות 71/2 ו- 71/38, השייכות לסניף הבנק, ישלמו סכום סמלי בלבד, שכן הבנק נושא את עצמו לעניין שירותי האחזקה שבשטחו. סעיף 14 לתקנון קובע כי יחידה 71/67, שהיא יחידה פורמאלית בת 4 מ"ר בלבד, אשר לה צמוד גג הבית המשותף הכולל 160 חלקים, לא תשתתף בהוצאות האחזקה אף היא. לטענת הנציגות, הסעיף קובע כי כל עוד לא ייבנו בעליה של יחידה 71/67 את תוספת הבניה על הגג, יינהגו לגבי החובות של בעלי היחידות בבית כאילו היה מחולק רק ליחידות הקיימות, היינו, ללא 160 החלקים הצמודים ליחידה 71/67.

5.         כיון שכך, טוענת הנציגות כי נקבע ליחידות אלה "שיעור השתתפות אחר" לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. משמעותה של קביעה זו, לשיטת הנציגות, היא שינוי שיעור ההשתתפות של כל בעלי היחידות; לגישת הנציגות, הפחתת שיעור השתתפותו של אחד, חייבת לגרור העלאת שיעור השתתפותו של אחר, שאם לא כן לא תוכל נציגות הבית לתפקד ולספק את שירותי אחזקת הבית.

הכרעה בערעור הנציגות (6544/05)

6.         נקדים ונאמר, כי פסק הדין של כבוד המפקח בהליך משפטי קודם בין הנציגות לבין בעלי הזכויות שקדמו לקפש (תיקים מספר 25/99 ו-26/99) איננו מהווה השתק פלוגתא ביחס לטענת הנציגות לעניין סך חלקי הרכוש המשותף, שכן טענה זו לא נטענה שם. פסק הדין של כבוד המפקח בתיק 18/04, אשר דחה טענה דומה שהעלתה הנציגות בהליך שהתקיים בינה לבין בעל דירה אחר, וקבע כי החשבון הנכון הוא חשבון הקובע כי סך החלקים הוא 542, אף הוא איננו מהווה השתק פלוגתא, באשר אין מדובר באותם צדדים להליך ולא בחליפיהם. במאמר מוסגר נציין כי הערעור על פסק הדין בתיק 18/04 (ע"א 5331/04) אף שהתקבל לעניין קביעת שיעור חיובם של בעלי היחידה, אינו עניין לכאן באשר נקבע בו במפורש כי אין בו כדי להוות תקדים ביחס לבעלי יחידות אחרות בבית המשותף.

נבחן אפוא את טענת הנציגות לגופה.

7.         סעיף 14 לתקנון מתייחס ליחידה 71/67 וקובע כי הבעלים של יחידה זו, ששטחה הינו 4 מ"ר בלבד, רשאים לבנות על גג הבית המשותף. זכות זו היא ביטויה של הצמדת הגג כולו ליחידה 71/67, הצמדה של 160 יחידות מתוך כלל 542 היחידות, כפי שקובע צו הרישום מיום 12.1.1970. עוד נקבע בסעיף, כי-

"הגג המיועד לבניה הנוספת כאמור, לא יהווה חלק מהרכוש המשותף וכן לא ייכלל ברכוש המשותף, וכל הבנוי ומחובר... כאמור לכל אשר הוצמדו ליחידה מס' 71/67".

מלשון פיסקה זו אנו למדים כי יש לגרוע את 160 החלקים שהוצמדו ליחידה 71/67 מסך חלקי הרכוש המשותף. משמעותה של גריעה זו אינה אלא כי בחישוב כלל חלקי הרכוש המשותף, כל עוד לא נוספה הבניה, אין להתייחס ל-542 החלקים, אלא להפחית את 160 החלקים האמורים.

8.         מוסיף סעיף 14 לתקנון וקובע לאמר:

"כל עוד לא יוסיפו הבעלים של היחידה מס' 71/67 הנ"ל אשר לה צמוד הגג את תוספת הבניה ולא יקצו לה את החלק ברכוש המשותף, הרי יתנהגו לגבי החובות של בעלי היחידות  בבית כאילו הבית היה מחולק רק ליחידות הקימות ואילו לאחר הוספת הבניה תתווסף התוספת ליחידה(ות) בבית המשותף וכל מה שאיננו מהווה יחידה מהווה רכוש משותף לכל היחידות אשר יוצמד בחלקים המתאימים לכל יחידה בבית המשותף כאילו היה הבית נהפך לבית משותף לאחר הבניה הנוספת ומתחלק ליחידות ולרכוש המשותף הצמוד ליחידות בחלקים המתאימים".

על סרבולה הלשוני של הוראה זו עמד כבר כבוד המפקח בפסק דינו בתיק 18/04 הנ"ל, אולם אינני תמים דעים עימו בפרשנותו. כבוד המפקח קבע שם כי פירושה של ההוראה אינו אלא כי "הגג המוצמד - כל עוד לא יבנה עליו - בעליו לא יצטרך לשלם תשלום נוסף לצורך אחזקתו של הרכוש המשותף, מעבר למה שנקבע במסמכי הרישום" (עמוד 4). לטעמי, אין זו משמעותה של ההוראה ואין זו כוונת מנסחה. פירושה הנכון הוא כי באה היא להוציא ממה שעולה ממסמכי הרישום, הקובעים הצמדה של 160 חלקים ליחידה 71/67 מתוך כלל 542 החלקים. כל עוד לא התבצעה הבניה, יש להתעלם מקיומם של אותם 160 חלקים לעניין חלוקת החובות בבית. הדבר נכון הן לגבי חלקו של בעל יחידה 71/67 בעול התשלום בתקופה שלפני הבניה - ששיעורו לא יהא אלא אפס, והן לגבי חלקם של שאר בעלי היחידות בתקופה זו - שיחושב מתוך סך שאינו כולל את 160 החלקים.

9.         סעיף 57 לחוק המקרקעין קובע, כי-

"(א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר...